En aquesta guia us expliquem quins impostos has de pagar per la venda d’un habitatge, quan s’apliquen i com els has de calcular.
IRPF PEL GUANY PATRIMONIAL.-
Tot propietari ha de declarar els guanys obtinguts per la venda de limmoble en limpost de la renda de les persones físiques (IRPF). Ho farà a la declaració relativa a l’exercici següent en què es va produir l’operació, encara que hi ha certes circumstàncies en què aquesta declaració queda exempta. Són les següents:
• Si es tracta d’una dació en pagament, encara que hauràs de demostrar que no tens cap altre bé en propietat la quantia del qual resulti suficient per satisfer el deute contret.
• Si l‟operació consisteix en una reinversió en un habitatge habitual. Per això, has de desprendre’t de l’habitatge on vius i reinvertir els guanys que obtinguis en un nou habitatge habitual.
• Si la venda de l‟habitatge està protagonitzada per una persona que té més de 65 anys i es tracta d‟una residència habitual. És a dir, queden fora d’aquesta operació aquells immobles que funcionin com a inversió o segones residències.
• Si la venda prové d’una persona de més de 65 anys, i destina el guany a una renda vitalícia.
Un cop tinguis clar aquestes condicions, hauràs de calcular el guany patrimonial que has obtingut per la venda de casa teva. Aquest indicador representa el benefici econòmic que heu obtingut en comparar el valor d’adquisició de l’habitatge i el valor de transmissió. Això és: la diferència entre el preu a què vas comprar l’immoble i al que l’has venut.
Per calcular el valor de transmissió, només cal tenir en compte el preu de venda i les despeses vinculades a l’operació, des dels honoraris de l’agència immobiliària, en cas que hi hagi hagut intermediaris; fins als costos de cancel·lació registral de la hipoteca.
Una operació idèntica hauràs de dur a terme per calcular el valor d’adquisició de l’habitatge. D’una banda, t’hauràs de fixar en el preu de compra de l’immoble, valor al qual hauràs d’afegir les despeses relatives a la compra, entre les quals hi ha la notaria, el registre i l’impost de transmissions patrimonials.
Si aquest resultat és positiu, Hisenda considera que has obtingut un guany patrimonial, per la qual cosa n’has de tributar. Perquè et facis una idea, tenint en compte els nous trams d’IRPF del 2023, aquests són els percentatges als quals hauràs de fer front:
• 19% sobre els primers 6.000 euros de guany.
• 21% entre 6.000 i 50.000 euros de guany.
• 23% entre 50.000 i 200.000 euros de guany.
Aquests valors es duen a terme de manera progressiva, de manera que als primers 6.000 euros de guany hauràs d’aplicar el 19%, dels 6.000 euros fins als 50.000 restants, el 21%. Entre els 50.000 euros i els 200.000, el 23% i així successivament.
Plusvàlua: el terra s’encareix
La plusvàlua municipal és com es coneix comunament l’impost sobre l’increment del valor dels terrenys de naturalesa urbana (IIVTNU). Es tracta d’un impost de caràcter municipal, que afecta únicament el sòl on s’ubica l’habitatge, per la qual cosa per trobar-lo t’hauràs de fixar en el valor cadastral i en el nombre d’anys que hagis tingut l’habitatge en propietat.
Per calcular aquest indicador heu de tenir en compte dos mètodes de càlcul. D’una banda, destaca el mètode objectiu, que inclou:
• El valor cadastral del sòl.
• El coeficient que hagi marcat el consistori en relació amb el nombre d’anys en què hagis estat propietari.
• El percentatge que fixa l’ajuntament.
L’altre mètode de càlcul és el real, el qual inclou els elements següents:
• Preu de compra de la vivenda.
• Preu de venda.
• Percentatge del valor cadastral.
• Percentatge fixat pel consistori.
Impost sobre Béns Immobles (IBI)
La venda d?un habitatge comporta més pagaments de tributs. A la renda ia la plusvàlua, hauràs d’afegir l’impost sobre béns immobles (IBI). Aquest tribut també és de caràcter municipal i es paga anualment des de ladquisició de lhabitatge. Pel que fa a qui és el responsable de pagar l’IBI relatiu a l’any en què es ven l’immoble, hi ha diverses opcions.
Com a norma general, sestableix que la persona que sigui propietària de lhabitatge a dia 1 de gener ha de respondre al càrrec de lIBI en aquell any fiscal. Tot i això, la veritat és que un gran nombre de compradors i venedors arriben a acords per repartir-se el pagament de l’impost en aquest període concret.