Ampliació de les zones tensionades al mercat del lloguer
Nova definició per a grans forquilles
Límit de l’actualització anual del lloguer eliminant l’IPC
Regulació del preu dels lloguers a zones tensionades en nous lloguers
Trasllat dels honoraris de la immobiliària de l’inquilí al propietari
Prohibició d’augmentar el preu del lloguer amb despeses extres
Prohibició d’acord entre les parts contràries a la Llei d’Habitatge
Mesures de protecció davant dels desnonaments
Beneficis fiscals per a propietaris
Recàrrec de l’IBI per a habitatges buits
1 – Ampliació de les zones tensionades al mercat del lloguer
A l’article 18 de la llei indiquen que «Les administracions competents en matèria d’habitatge podran declarar, d’acord amb els criteris i procediments establerts a la seva normativa reguladora i en l’àmbit de les seves competències respectives, zones de mercat residencial tensionat als efectes de orientar les actuacions públiques en matèria d’habitatge en aquells àmbits territorials en què hi hagi un risc especial d’oferta insuficient d’habitatge per a la població»
La declaració d’un barri o un municipi com a zona tensionada dependrà de cada comunitat autònoma, incloent-hi la revisió a l’Ajuntament del municipi on s’estiguin estudiant aquestes zones.
Perquè una zona es declari tensionada haurà de complir un d’aquests dos requisits: que el preu hagi augmentat més de 3 punts percentuals el valor de l’IPC en els darrers 5 anys o que el preu mitjà de l’habitatge superi el 30% dels ingressos mitjans de la zona
Per declarar una zona tensionada de lloguer s’haurà de complir almenys una d’aquestes dues condicions:
Que el cost mitjà de la hipoteca o del lloguer més les despeses i subministraments bàsics superi el 30% de la renda mitjana de les llars
PER EXEMPLE: si la renda mitjana d’una zona és de 3.000 euros per llar, la suma del preu de l’habitatge (per hipoteca o lloguer) més les despeses de subministrament no podrien superar els 1.000 euros.
Que el preu de compra o lloguer de lhabitatge hagi augmentat almenys 3 punts per sobre de lIPC en els cinc anys anteriors a la declaració dàrea tensionada.
PER EXEMPLE: si un habitatge costava 300.000 euros el gener del 2020, hagués augmentat el gener del 2023 el valor de l’IPC entre el gener del 2020 i el 2023 (12,9%) més 3 punts percentuals addicionals (15,9%). Així, l’habitatge hauria de valdre 347.700 euros.
La determinació de zones tensionades podran ser des de districtes censals com micro zones i fins a zones tan àmplies com fins a comunitats autònomes senceres, segons indicaven a la roda de premsa sempre que compleixin una d’aquestes dues condicions.
2 – Nova definició per a grans forquilles
A l’article 3, 2n K) la llei indica que «Gran forquilla: als efectes del que estableix aquesta llei, la persona física o jurídica que sigui titular de més de deu immobles urbans d’ús residencial o una superfície construïda de més de 1.500 m2 dús residencial, excloent en tot cas garatges i trasters. Aquesta definició pot ser particularitzada en la declaració dentorns de mercat residencial tensionat fins a aquells titulars de cinc o més immobles urbans dús residencial ubicats en aquest àmbit, quan així sigui motivat per la comunitat autònoma en la memòria justificativa corresponent. «
Es farà una distinció entre grans i petits propietaris a les zones tensionades.
Grans forquilles: seran aquelles persones físiques o jurídiques que tinguin en propietat 5 o més habitatges en zones tensionades o fins a 10 habitatges (o 1.500 m2) en zones no tensionades.
Petits propietaris: seran aquelles persones físiques o jurídiques que tinguen en propietat menys de 5 habitatges.
3 – Límit de l’actualització anual del lloguer eliminant l’IPC
Tal com s’indica a la Disposició final 6è de la llei publicada al BOE, l’actualització dels preus dels lloguers deixarà d’estar vinculada a l’IPC i s’actualitzaran de la manera següent:
Durant el 2023: l’actualització del preu del lloguer serà d’un màxim del 2%
Durant el 2024: les actualitzacions dels lloguers es veuran limitades a un màxim d’un 3%
A partir del 2025: per al gener del 2025 es crea un nou índex de referència pel qual s’actualitzaran tots els lloguers i que serà més estable i inferior a l’IPC
Les actualitzacions dels lloguers estaran sempre limitats per un índex: 2% el 2023, 3% el 2024 i el 2025 s’aprovarà un nou índex d’actualització de preus del lloguer
Encara que hi haurà excepcions, tal com indica la llei » En cas que l’arrendador no sigui una gran forquilla l’increment de la renda serà el que resulti del nou pacte entre les parts. En absència d’aquest nou pacte entre les parts, l’increment de la renda no podrà excedir el resultat d’aplicar la variació anual de l’Índex de Garantia de Competitivitat a data d’aquesta actualització» o del 3% a partir de l’any que ve i cas que sigui una gran forquilla, l’increment de la renda serà el que resulti del nou pacte entre les parts, sense que la variació anual de la renda pugui excedir el 2% o el 3% indicat segons l’any.
4 –Regulació del preu dels lloguers en zones tensionades
A la Disposició final primera, part 3, els preus dels lloguers dels nous contractes, independentment de si són de grans o petits propietaris, estaran regulats i topats.

«En els contractes d’arrendament d’habitatge subjectes a aquesta llei en què l’immoble s’ubiqui en una zona de mercat residencial tensionat […] la renda pactada a l’inici del nou contracte no podrà excedir l’última renda de contracte d’arrendament de habitatge habitual que hagués estat vigent en els darrers cinc anys al mateix habitatge, una vegada aplicada la clàusula d’actualització anual de la renda del contracte anterior, sense que es puguin fixar noves condicions que estableixin la repercussió a l’arrendatari de quotes o despeses que no estiguessin recollides al contracte anterior.»
Aquesta mesura té com a objectiu contenir i reduir el preu dels habitatges de lloguer i no s’aplicarà a zones NO declarades tensionades.
Aquests límits s’establiran, depenent de la modalitat de contracte i de qui sigui el propietari (petit o gran forquilla)
Per a petits propietaris: el preu del nou contracte de lloguer serà el mateix del contracte de lloguer anterior sumant l’actualització del preu segons l’índex vigent en aquell moment (2% el 2023 i 3% el 2024)
PER EXEMPLE: Si un habitatge tenia un contracte de lloguer per 1.000 euros mensuals, al nou contracte el preu del lloguer no podrà superar aquests 1.000 euros més l’augment corresponent a l’índex en vigor (2% el 2023, 3% el 2024 i per definir segons el nou índex a partir del 2025) – Així, si es realitzés un nou contracte el 2023, el preu no podrà superar els 1.030 euros mensuals.
Per a grans forquilles: mitjançant l’aplicació de l’índex de contenció de preus que encara està per definir.
Aquesta llei també preveu la inclusió de nous habitatges de lloguer al mercat dins d’aquestes zones tensionades, les quals també estaran limitades en preu segons les competències de cada comunitat autònoma.
Hi ha algunes excepcions en què el preu del nou contracte de lloguer podrà pujar fins a un 10% més en comparació del contracte anterior si, per exemple, s’han fet obres de rehabilitació, millora d’accessibilitat, etc.
L’inquilí continuarà pagant la fiança i la garantia addicional en signar un nou contracte de lloguer.
5 – Prohibició d’augmentar el preu del lloguer amb despeses extres
La llei indica que en el preu del lloguer «sense que es puguin fixar noves condicions que estableixin la repercussió a l’arrendatari de quotes o despeses que no estiguessin recollides a
6 – Beneficis fiscals per a propietaris
La disposició final segona, que regularà els beneficis fiscals a propietaris, entrarà en vigor a partir de l’1 de gener de 2024, d’acord amb el que indica el BOE. Aquesta disposició indica que als petits propietaris que tinguin un habitatge en una zona declarada tensionada se’ls aplicaran incentius fiscals a l’IRPF per posar el seu habitatge de lloguer a zones declarades tensionades de la següent manera:
Bonificació 50% a tots aquells propietaris que lloguin el vostre habitatge.
Bonificació 60% quan l’habitatge hagués estat objecte d’una actuació de rehabilitació.
Bonificació 70%
Si es lloguen per primer cop joves d’entre 18 i 35 anys
Si es destina l’habitatge «al lloguer social amb una renda mensual inferior a l’establerta al programa d’ajuts al lloguer del pla estatal d’habitatge, oa l’allotjament de persones en situació de vulnerabilitat econòmica».
Bonificació 90% si «en què la renda inicial s’hagués rebaixat en més d’un 5% en relació amb la darrera renda de l’anterior contracte d’arrendament del mateix habitatge, una vegada aplicada, si escau, la clàusula d’actualització anual del contracte anterior.
Exemple de bonificació de l´IRPF amb la nova llei d´habitatge
Un arrendatari (petit forquilla) amb un habitatge en una zona tensionada que fixa un preu de lloguer 800€/mes i aplica una reducció del 5% sobre la renda fins als 760€/mes podria obtenir una reducció de fins al 90% del benefici net a l’IRPF.
En aquest cas es calcula que els rendiments nets serien de 6.384€ que si actualment tributen a un 60% (tributarien 3.830€), amb la nova llei d‟habitatge aquesta reducció aniria fins al 90%, per la qual cosa l‟import subjecte a tributació seria de 638€.
7 – Recàrrec de l’IBI per a habitatges buits
A través de la disposició final tercera es modula el recàrrec als immobles dús residencial desocupats amb caràcter permanent. Per incentivar el lloguer d’aquests habitatges a aquells que portin buits més de dos anys per a propietaris amb més de quatre habitatges al mateix municipi, el Govern permetrà als Ajuntaments que puguin augmentar la taxa de l’IBI per a habitatges que estiguin buits amb un recàrrec de fins al 150%.
Els propietaris d‟habitatges buits podrien pagar 1.600 euros més d‟IBI amb la nova llei d‟habitatge
8 – Impossibilitat de canviar la qualificació d’habitatge públic
A l’article 16 s’indica que els habitatges protegits que es promoguin sobre sòls la destinació dels quals sigui el d’habitatges sotmesos a algun règim de protecció pública estaran sotmesos a un règim de protecció pública permanent que exclogui la desqualificació, mentre es mantingui la qualificació d’aquest terra. A més, sestableix la qualificació indefinida de lhabitatge protegit.
9 – Augment de l’oferta del lloguer amb l’habitatge assequible incentivat
A través del seu article 17 indiquen que a fi d’incrementar l’oferta d’habitatge a preus adequats a la situació econòmica de les llars en cada entorn territorial, els poders públics, en l’àmbit de les competències respectives, podran impulsar l’existència d’habitatges assequibles incentivades, que estaran subjectes, amb caràcter orientatiu i sense perjudici del que estableixin sobre això les administracions competents.
Info, facilitat per Adevinta